ОСББ та управителі: більше про комунальну реформу в Україні

Цього літа в Україні стартував наймасштабніший етап житлово-комунальної реформи. Верховна Рада ухвалила Закон “Про житлово-комунальні послуги”, який покликаний перевести відносини в ринкову площину й надати нові можливості співвласникам будинків. Відтепер українці можуть не лише створювати ОСББ, а й власноруч обирати управителя, якому делегують право управління будинком. Насамперед це конкуренція на ринку послуг та реальна можливість навести лад у багатоповерхівках. Адже держава позбувається монополії ЖЕКів, а українці призвичаюються власноруч керувати житлом, обирати виконавців послуг і відмовлятися від них у разі неякісного обслуговування. І, як засвідчив досвід, вчитися є чого.

«Приватизувати власне житло, як це зробили мільйони українців у 92-му році, – одна справа. І зовсім інша – взяти на себе відповідальність за дотримання порядку в ньому. Зважаючи на сучасний стан багатоповерхівок, в українців це виходить не зовсім добре. Власне цьому й має зарадити нова житлово-комунальна реформа. Наразі точної дати, до якої треба створити ОСББ чи знайти управителя, немає. Однак віднині ЖЕКи вже не зможуть підвищувати ціну своїх послуг, не зібравши громаду, зокрема, не прозвітувавши про результати роботи. Тож в умовах інфляції, існування ЖЕКів у сучасному вигляді – це лише питання часу», – наголошує заступник голови Комітету ВРУ з питань будівництва, містобудування і ЖКГ, народний депутат Альона Бабак.

У Європі схожих на ЖЕКи організацій немає. Функції з обслуговування або догляду за будинком виконують приватні особи чи фірми. Скажімо, в Естонії переважно існують квартирні товариства (аналог українських ОСББ), або житлові товариства (колишні житлові кооперативи), яким формально належать квартири. Ці товариства й організовують утримання і ремонт житлових будівель. У Польщі теж є український аналог ОСББжитлові товариства. Його появі посприяв Закон «Про власність на житло». Житлове товариство самостійно господарює у своєму будинку та дбає про зменшення витрат на споживання комунальних послуг і утримання свого спільного майна.

 За минулі роки в Україні було кілька спроб повністю ліквідувати ЖЕКи, а відповідальність за утримання будинків перекласти на власників багатоповерхівок. Зокрема через так звану альтернативу – ОСББ (об’єднання співвласників багатоквартирних будинків).

Ще три роки тому, за інформацією Міністерства регіонального розвитку, будівництва та ЖКГ, в Україні було близько 10% житлового фонду ОСББ, це майже 17 тисяч об’єднань. Нині цифра значно більша – близько 28 тисяч ОСББ, і їхня кількість невпинно зростає. Хоча й не так швидко, як прогнозували. Одна із причин – українці не мають досвіду спільно із сусідами приймати рішення про управління будинком.

Та попри це, очевидним є і той факт, що будинки, в яких створено ОСББ, виглядають більш доглянутими, а боржників за комунальні послуги мають менше. Українці, хоч і не так швидко, проте вчаться управляти своїм майном.

Важко не погодитися із Альоною Бабак в тому, що зміни в державі мають розпочинатися із кожного окремого будинку: «Коли ми навчимося дотримуватися порядку у своєму будинку та не ігноруватимемо брудні під’їзди, тоді зможемо побудувати і нову державу».  

 Що треба знати про нові зміни в реформі ЖКГ в обслуговуванні багатоквартирного будинку

Згідно із нововведеннями, співвласники багатоквартирного будинку мають створити ОСББ або ж вибрати управителя, якому делегують право на управління будинком.

Якщо в ОСББ робота добре налагоджена, то мешканці спільно вирішують, яких робіт будинок потребує насамперед. Отож, люди знають, на що конкретно витрачають свої ж гроші – на ремонт під’їзду, внутрішніх мереж тощо. ЖЕКи такої маневреності позбавлені. Замість того, щоб надавати послуги, вони давно перетворилися на збирачів коштів.

Окрім того, ОСББ – неприбуткова організація, тож податки не сплачує. Хіба що нарахування на зарплатню. Тому, наприклад, лише через відсутність податку на прибуток та нарахування ПДВ об’єднання співвласників уже може заощадити на квартплаті. Загалом власний банківський рахунок та накопичувальний фонд, звітність за кожну витрачену копійку та можливість ухвалювати рішення  – одні із суттєвих переваг ОСББ.

А ще мешканці мають право на співфінансування попереднього балансоутримувача на перший безкоштовний капітальний ремонт будинку. Для цього потрібно звернутися до місцевої ради з вимогою профінансувати такий ремонт (згідно з положеннями п. 7 ст. 10 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду”). По-друге, оскільки тепер в місцевих бюджетах є гроші завдяки децентралізації, мешканці можуть звернутись до місцевої влади з пропозицією зробити цільову програму, наприклад, на фінансування капітального ремонту їхніх будинків чи розбудови всього району.

ОСББ ЧИ УПРАВИТЕЛІ

Якщо ж мешканці багатоквартирного будинку не мають бажання створювати ОСББ, на зборах співвласників можуть обрати управителя. Управителем може бути як фізична, так і юридична особа. Так, мешканці зможуть домовлятися з управителем, щодо вартості послуг. Також співвласники зможуть делегувати управителю частину функцій з управління спільним майном будинку.

Загалом повноваження управителя стежити за порядком у будинку: прибирання, обслуговування внутрішньо-будинкових мереж, поточні ремонти, озеленення території. Втім, за бажання мешканців, управителю можна делегувати право на проведення капітальних ремонтів. Тож якщо, скажімо, в підвалі прорвало трубу, то вирішуватиме цю проблему управитель. В його інтересах це зробити якісно та швидко.

Якщо мешканці мають зауваження до роботи управителя, вони зможуть не переказувати йому кошти або ж розірвуть договір із ним. Адже договір про надання комунальних послуг та договір про надання послуг з управління будинком укладатимуть на 1 рік та автоматично продовжуватимуть, якщо співвласників будинку все влаштовує.

Що дуже важливо, закон містить норми, які передбачають відповідальність за відсутність послуг або неякісне їх надання. Завдяки цим нормам у споживачів з’явиться механізм захисту своїх прав. Додатково, з 1 січня 2019 року держава запроваджує професійну атестацію управителів на відповідність кваліфікаційним вимогам професії “менеджер (управитель) житлового будинку (групи будинків)».

«ТЕПЛОВІ КРЕДИТИ» ДЛЯ ОСББ

Це урядова програма, за допомогою якої ОСББ здійснює енергоефективні заходи у своєму будинку. Так, за інформацією Держенергоефективності, станом на початок вересня цього року 1196 ОСББ вже залучили в банках “теплі кредити” на суму 364 млн грн. Ще близько 120 будинків, в яких створені ОСББ, оформили заявки до банків на отримання фінансування. Таким власникам житла держава компенсує від 40-70% вартості матеріалів на впровадження заходів енергоефективності. Ті, хто проживає в будинках, що не створили ОСББ, змоги отримати кошти за державними програмами не мають.

Цікаво знати  

  1. В Україні ОСББ та управителям заборонено брати кредити під заставу багатоповерхового будинку чи землі під будинком. Як, скажімо, є в Німеччині та Фінляндії.
  2. Якщо мешканці багатоповерхівки не створили ОСББ самі, то на зборах співвласників можуть делегувати це право міській раді.

 

Вікторія Доскоч, Інститут просвіти

Comments are closed.